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多措并举后上海二手房价涨幅收窄 

  8月16日,国家统计局发布70个大中城市房价指数,数据显示,2021年7月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落​‍‌‍​‍‌‍‌‍​‍​‍‌‍​‍‌‍​‍​‍‌‍​‍‌​‍​‍​‍‌‍​‍​‍​‍‌‍‌‍‌‍‌‍​‍‌‍​‍​​‍​‍​‍​‍​‍​‍​‍‌‍​‍‌‍​‍‌‍‌‍‌‍​。其中,上海二手房价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.3个百分点​‍‌‍​‍‌‍‌‍​‍​‍‌‍​‍‌‍​‍​‍‌‍​‍‌​‍​‍​‍‌‍​‍​‍​‍‌‍‌‍‌‍‌‍​‍‌‍​‍​​‍​‍​‍​‍​‍​‍​‍‌‍​‍‌‍​‍‌‍‌‍‌‍​。有专家认为,“药方”起效了​‍‌‍​‍‌‍‌‍​‍​‍‌‍​‍‌‍​‍​‍‌‍​‍‌​‍​‍​‍‌‍​‍​‍​‍‌‍‌‍‌‍‌‍​‍‌‍​‍​​‍​‍​‍​‍​‍​‍​‍‌‍​‍‌‍​‍‌‍‌‍‌‍​。

  专家口中的“药方”指的是近半年来,尤其是近一个月间,上海出台多重楼市调控政策剑指二手房市场,如:二手房挂牌价格核验、房屋赠与被纳入限购范围、房贷利率上调等。

  8月6日,上海楼市再度升级调控新政:二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

  那么,什么是“三价就低”?“三价就低”能否对“阴阳房价”起到打击作用?对二手房市场和购房者又有哪些影响?

  二手房申请贷款严格执行“三价就低”原则

  8月14日,《中国经济周刊》记者走访了沪上部分中介门店,以购房者身份打探网上的挂牌价格是否真实,是否可以通过“阴阳房价”获得更高银行贷款。

  某房产中介人员对记者说,网上价格和实际价格差不多,卖家急抛的话可能还可以便宜一些,不过最好是全款或公积金贷款客户。至于“阴阳房价”这个肯定行不通,因为已经开始执行“三价就低”原则,他对记者说:“个别购房者有意做高房价,以获得更多银行贷款、降低二手房的实际首付比例,但在实际操作中,上海因为有二手房指导价的存在,再加上有‘三价就低’原则,以后会很难。”

  “三价就低”中的三价即合同网签价、银行评估价、涉税评估价。

  合同网签价:是指房屋买卖在过户之前,要在“网上房地产”系统录入网签合同,网签合同的定价由卖家与买家商定而成。

  涉税评估价:主要是由房产交易中心评估,所缴纳的税费都是以交易中心评估价格为标准。

  银行评估价:是签订贷款合同之后,银行找其信任的评估公司评估所交易房产的资产价值。

  上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为,通常自住型买家不会有意抬升网签价格,一来,缴纳税费高;二来,合同价和实际成交价不一致本身就是“阴阳”合同的违规动作。但如果是炒房客,可能会为了获得更高的杠杆,甘冒风险以身试法。

  “比如一套实际交易价格为500万元的房源,按正常操作,首套贷款可以贷325万元。但是网签价格写到550万元,贷款就可以贷到358万元,这样算来就可以降低首付,但这种操作,其实是违规的。按照新规,即便网签价格写到550万元,但是交易中心涉税评估价只有480万元,那么贷款只能按480万元的标准来,首套房贷最多贷312万元。”卢文曦举例说道。

  卢文曦进一步解释道,合同网签价、涉税评估价、银行评估价是基于不同部门各自不同目的得出的价格,因此价格之间有较大落差。一般情况下,三个价格中涉税评估价最低,银行评估价最高,合同网签价介于二者之间。买家可能会利用不一样的价格标准尽可能获得更多利益。新的二手房贷款规则封堵了中间的漏洞,让一些做高房价以获取银行更多贷款的行为无法实施。

  北京炜衡(上海)律师事务所合伙人鞠秦仪律师接受《中国经济周刊》记者采访时说,由于长期以来房价高企,致使房屋交易的税费成本也很高。由此衍生出来,往往房屋买卖双方会倾向于签订所谓“阴阳合同”,房屋备案缴纳税费时使用一个价格,实际成交时使用另一个价格,然后以装修补偿等名义予以补足差价。购房人非法规避房屋交易税费的行为,实际上损害了国家税费征收,也会扰乱正常的房产交易秩序。

  鞠秦仪律师提醒,对于交易双方来说,可能会“减少税费”,但实际上也带来了较高的交易风险。比如交易过程中,无论卖方出于何种原因想要毁约,那么只要诉诸法院,法院必然会要求双方按照“阴阳合同”中真实价格(即双方达成买卖的价格,通常是原价,并非做低价格的“网签合同价”)进行交易过户、缴纳税费,那么买家只能自行承担相应增加的成本。