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商住两用房坑太多

  这些年钟情房产投资,实践经验不少,身边有很多朋友经常会问我投资意见,出现频次很高的一个问题就是:“商住两用/公寓值得买吗?”

  问这类问题的朋友无非这几类理由:没资格,被限购,手上现金不多,觉得商住便宜,租售比好像挺高。

  常常简单粗暴地回答:“95%的都是辣鸡,别买,大坑!”但一直没有时间好好解释,特写此文,给各位朋友和客户参考

  本文观点仅代表个人意见,基于目前国内城市化发展水平及现有政策为前提,有异议,自己再去琢磨琢磨,不接受反驳。

  商住,一般美其名曰酒店式公寓或者双层LOFT,长着住宅的样子,实际上产证的土地性质是办公或者商业,土地年限40年或50年(也有可能70年)。说白了,它是在商用、办公用的土地上盖住宅,是开发商打的政策擦边球。它在我们专业房产投资者眼里根本不属于住宅体系,可以放到跟商铺和车库一个体系。

一、商住的常规缺陷

  1、环境及配套差

  按照建筑基础规范,商住楼用的是办公商用标准,所以,通风、采光和隔音条件都会差。普通住宅一梯三户,商住一般是两梯10多户,且容积率高。这样的条件势必造成居住体验差,大多为租户,折旧率损耗率高,影响转手。

  我们买房子不是只买房屋本身,还有房子附带的城市配套、资源、环境,甚至圈层。而商住是不能落户的,不能落户同时意味着没有学区,享受不到任何附加资源和城市认可度。而且小房子大部分的刚需客都是刚来这个城市定居的年轻人,如果不能落户,接盘侠又少了。

  2、居住使用成本高

  商住房里,只能用商业水电,水电费比正常高2倍;物业费也比正宗住宅高2到3倍。而且里面不能通燃气,排烟通风也不好,做饭比较麻烦。没有阳台,无法晾晒,生活不便。

  3、金融杠杆低

  商住房的产权,一般只有40年或50年,银行最多贷款5成,最多贷10年,利率上浮10%+,还不能用公积金贷款。

  所以,虽然看起来价格便宜,但每月的还贷压力其实蛮大的。

  以上是常规bug,随便问一个略懂房市的都能说出来,这些是导致商住公寓无人承接的重要原因。但是最最最关键的是,很多人在购买时无法直观体会到个中的原因。

二、涨幅惊人 低到惊人

  有人会说,哎呀,我看的商住两用公寓好像确实比住宅便宜。便宜就行啊,低买低卖,卖的时候涨幅差不多就可以了嘛。

  商住交易房产需要交的税费

  真的是这样吗?我先来普及一个常规概念一一只有莫名其妙的贵,没有无缘无故的便宜:商住两用公寓原本就是商业地产,是开发商打擦边球,把应该建成办公的写字楼盖成了住人的公寓。因为写字楼供给量大,不好卖出,所以改成公寓,政府为了卖地收入,也睁一只眼,闭一只眼。商业地产的地价拍卖价就低,成本低,卖低价是正常的,高价才不正常。

  那么接下来,便用实例来说明一下这一问题。

  时间回到2014年,这是同样位于珠江新城珠江公园旁的两个楼盘,相隔500米。

  珠光新城国际公寓,新盘精装修,不限购,不限贷,均价42000元;金碧华府住宅,10年楼龄笋盘,单价36000元。

  再来看看看2018年,4年时间里,珠光新城国际公寓由4.2万涨至6.2万,涨幅147%;金碧华府住宅由3.6万涨至9.1万,涨幅252%。公寓涨幅1.4倍,住宅涨幅2.5倍。

  这还没有算上贷款的金融杠杆效率:如果当初同样100万首付,加之贷款杠杆,按照上面实例的涨幅计算:贷款50%,买200万的公寓,如今变成280万;贷款70%,买300万的住宅,如今变成750万。同样100万首付,4年后的结果,价格直接相差480万!

  注意,我的举例是广州最中心珠江新城寸土寸金地铁上盖的商住,其他地方的商住涨幅只会比这个还低,一栋楼大多都在挂盘出售,而且挂盘半年也无人问津。

三、交易的税费超出想象

  我们先来看看商住交易需要缴的税,它跟常规的房产交易不一样。商住房交易税费相比住宅,除了印花税、契税、增值税(原来的营业税)等,还有差额20%的个税(住宅可以满5唯一减免,商住房不免)和差额30%至60%的土地增值税。

  同样按照上图的案例,我们来试算一下:200万购入的公寓,目前价格280万,增值80万,有发票(没有发票也差不多,大家可以自行计算),那需要缴纳的税费是:

  土地增值税:80×30%=24(万);

  个人所得税:(80-24-4.5…等)×20%=2.2(万);

  增值稅(营业税及附加):80×5.65%=4.5(万);

  印花税:280×0.05%=1400(元);

  契税:280×3%=8.4(万);

  总税费加在一起将近40万,涨幅80万的50%都用来缴税了。这还算是年限不久,涨幅不多,按最低等税率计算的。如果持有10年以上,涨幅绝对值多的,总税费最多可以收到增值的80%~90%。

  这个本来该卖家缴的税,哪个买家会傻到承担呢?即便是买家承担了,总价不可能变,卖家拿到手的也只有一点点。

  再退一步说,你报低交易价,这样一来完全没法贷款,又有几个人会买?

  涨得多了,大部分要缴税;涨得少了,又是失败投资,这真是神操作啊。

  升值慢,交易税费特别高,交易限制,贷款额低,最后的投资收益非常有限,这些才是导致商住公寓无人接盘的最关键原因。

  一项投资,如果无法在市场流转变现,平时又要花费精力进行打理,投资回报率还不高(按照上面中介夸张过的计算,300万的公寓,7000元的月租金,也仅仅是2.8%的年化,而且实际租金只有5000多,1.6%回报率),无论从哪个方面考虑,都只是“圈外人看起来很美,不经过精确计算的很诱人”,被忽悠的进坑的概率极大。

四、政策风险

  最后,还有一个政策风险。

  在北京、上海、广州、成都……投资过商住房的人,都知道我在说什么。

  之前说过,商住本身就是“开发商的灰色地带”,最容易被枪打出头鸟。2017年,这几个城市突然开始对商住房限购限售限贷,不允许个人购买,北京上海甚至强行拆除了商住房里的住宅隔断、厨卫设施和装修。

  在灰色地带里做投资,无异于火中取栗,若有超高回报也就罢了,可是为这并不可观的回报也要冒政策风险,我就问一句,心累不累?

  如果说我就是非要买,其实也不是不可以。

  哪类的公寓可以买?粗暴地提供一个参考答案吧。

  在你有余钱(至少200万现金以上),实在没有办法和智慧折腾房票贷票的前提下,在_二线城市,实际年化7%-8%租金回报的商住,可以买;对比旁边住宅,价格打5折的商住,可以考虑;旁边必须有科技园、信息港、金融街等高收入群体聚集的产业园;旁边必须有步行可到达的地铁和交通枢纽与综合商业体;面积越小越好,20-40平方最赞;总价要极低极低极低,50万内为宜。

  如果你看完以上分析,还是觉得自己就是非买不可,而且觉得自己像我那么有眼光,挑得准最优的产品,那一定要谨记:买公寓,我就只考虑收租金,永不考虑卖出,因为房价基本不咋涨。就算涨了,大头都是缴税的,剩下的小头才是我的赚头。