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我爱我家:政策生变,高商誉承压

  2021年上半年,我爱我家(000560.SZ)实现营业收入61.30亿元,同比增长55.86%;实现营业利润5.37亿元,同比增长639.21%;归属于上市公司股东的净利润约3.8亿元,同比增长840.2%;归属于上市公司股东的扣除非常性损益的净利润约为3.58亿元,同比增长750.7%。

  看似高增长的业绩源于2020年同期的低基数,实际上我爱我家2021年上半年的业绩堪堪赶上2019年同期。

“虚幻”高增长商誉高悬

  我爱我家是首家登陆A股主板的房地产经纪龙头,业务覆盖北京、杭州等35个国内主要一、二线城市,全国门店总量4500家,员工总数约5.3万人(含加盟)。

  2021年上半年,公司实现主营业务收入61.3亿元,其中经纪业务收入为35.85亿元,占比为58.48%;新房业务收入为10.96亿元,占比为17.89%;资产管理收入为9.55亿元,占比为15.58%;商业租赁及服务收入为1.31亿元,占比为2.14%;商品销售收入为9126万元,占比为1.49%。

  2021年上半年,我爱我家经营业绩同比大幅增长,但2020年是疫情之年,各个行业均受到了不同程度的影响。因此,与2019年同期相比更有意义。2019年上半年,我爱我家实现营业收入56.79亿元,归属于上市公司股东的净利润约3.81亿元。也就是说,与2019年上半年相比,公司2021年上半年收入增长7.94%,净利润下降0.25%。由此来看,2021年上半年,公司业务只是刚刚恢复到疫情前的水平。

  此外,我爱我家的商誉减值风险值得重点关注。2017年12月,我爱我家完成借壳上市,根据评估报告,置入资产账面净资产为7269万元,归属于母公司净资产为4.21亿元,评估价值为65.78亿元,增值65.05亿元,增值率8949.49%。

  如此之高的增值率势必会形成高商誉。2021年上半年末,我爱我家非流动资产合计为133.12亿元,其中商誉为48.12亿元,占比为36.15%,是非流动资产占比最大的一块。在总商誉中,收购我爱我家形成的商誉为44.76亿元,占比超过90%。

  在收购时,我爱我家承诺2017-2019年完成累计扣非净利润分别不低于5亿元、11亿元、18亿元。2017年到2019年,北京我爱我家的扣非净利润分别为5.07亿元、6.50亿元和7.18亿元,累计完成5.07亿元、11.57亿元和18.75亿元,业绩完成率分别为101.34%、105.18%和104.17%,基本每年都是踩线完成。

  值得注意是,在收购时,评估机构做出了公司长期的经营性资产价值预测:2020-2021年,我爱我家的收入分别为136.01亿元、150.29亿元,净利润分别为8.42亿元和10.06亿元;2021年后的收入保持在150.29亿元,净利润保持在10.06亿元。实际上,2020年我爱我家收入为95.75亿元,净利润为3.25亿元,与收购时预测的收入和净利润相差甚远。但2020年是疫情之年,较为特殊。虽然公司并没有达到收购时预测的业绩水平,但也未计提任何商誉减值。2021年上半年末,公司商誉为48.12亿元,相比2019年上半年营业收入微增长至61.30亿元,净利润甚至微降至3.87亿元。从目前发展趋势来看,要想完成150.29亿元的收入和10.06亿元的净利润难度非常高,商誉减值似乎已经在所难免。

行业竞争加剧

  根据灼识咨询数据,中国住房市场总交易额在2014-2019年以18.1%的年复合增长率由9.7万亿元增长至22.3万亿元,预计在2019-2024年将以约6.6%的年复合增长率继续稳步扩大。

  在房产交易总额不断增長的基础上,房产中介也在蓬勃发展。2014-2019年,通过经纪机构完成的房屋销售与租赁金额由3.2万亿元升至10.5万亿元,年复合增速达26.8%,经纪机构渗透率由33.0%升至47.1%。与此同时,中国经纪服务佣金收入由2014年的636亿元增长至2019年的2515亿元,年复合增长率达到31.6%,远高于中国住房市场总交易额增速;经纪服务平均费用率也从2%升至2.4%。

  然而,佣金率的不断提升也吸引越来越多的竞争者加入。数据显示,2004-2018年,中国房地产中介服务企业由2万个增至20.6万个,CAGR达18.1%;从业人员由23.5万人增至158.3万人,CAGR达14.6%。

  目前的房产中介市场已经呈现“一超多强”的竞争格局。数据显示,2017-2019年,贝壳(BEKE)GTV从1.01万亿元增至2.13万亿元,CAGR达44.8%,市占率从5.5%提升至9.5%,稳居市场第一。

  从GTV来看,贝壳2019年为2.1万亿元、佣金收入460亿元,中原地产、我爱我家、乐有家分别为9496亿元、4300亿元、3000亿元,市占率分别为4.3%、1.9%、1.3%;中原地产、我爱我家、Q房网的佣金收入分别为153亿元、76亿元、36亿元,市占率分别为6.1%、3%、1.5%。

  在市占率上,贝壳遥遥领先。前瞻网的数据显示,70%的小微中介完成了二手房市场50%以上的交易额。由此来看,目前整个行业格局还处于比较分散的阶段,未来集中度有望大幅提升。

  然而,中国房地产已经进入存量时代,在竞争对手不断增加的过程中,有多家企业以低佣金作为卖点,打出“佣金1%”的广告;而且,竞争对手阵容不断壮大,直营模式的麦田在全国有近600家直营连锁门店,加盟模式的21世纪不动产达到1万家门店、近8万名经纪人的规模。

  不仅如此,互联网巨头也进入中介市场。2017年,京东成立房地产事业部,正式宣布进入房地产领域;2020年9月16日,阿里巴巴、易居联手数十家房企宣布成立天猫好房,承诺未来至少3年内不赚钱,收入100%补贴给购房者。

  传统公司的扩张或许对行业的冲击有限,但互联网巨头持续重金砸向房产中介市场有望让这个行业整体的佣金率出现下降。虽然截至目前,链家的佣金还是在2.7%左右,并没有太大变化,但如果未来这些巨头重金持续砸向房产中介市场,或者链家战略变化下调佣金比例,那么对我爱我家及整个行业来说,都将是更为严峻的考验。

  在竞争加剧、政府主导交易平台落地之后,我爱我家的业绩必然受到影响,高企的商誉怎么办?

客户选择不断增多

  8月18日,杭州市住房保障和房产管理局主动公开了一则消息,称杭州市二手房交易监管服务平台于当日上线“个人自主挂牌房源”新功能。简言之,购房者和房东可绕过中介进行自主交易,实现“房东直售”。

  从8月18日平台上线,杭州的二手房业主开始在这个平台挂牌房源,10天时间里,杭州市主城区的个人挂牌房源量从90套增加至970套房源,增长近10倍。此后,浙江嘉兴市也发布二手房交易服务平台“真房源”。

  早在2017年12月,深圳市政府联合腾讯就推出了新型智慧租赁平台,也成为去中介的、政府主导的交易平台;2020年5月,河南永城“取缔中介”并成立了永城房产信息中心,成为一个以政府为主导的房地产中介机构;2020年10月,哈尔滨市房屋交易综合服务平台正式上线。

  政府推出的交易平台将会让交易的安全性大大提升。以哈尔滨为例,“哈尔滨市房屋交易综合服务平台”由哈尔滨市住房和城乡建设局主导搭建,哈尔滨市住房开发集团有限责任公司开发运营,平台以“真人、真房、真价、真监管、真交易和贴心服务”为宗旨,通过与市住建部门、公积金管理中心、不动产登记交易事务中心数据互联互通,在政府、房地产市场主体、消费者之间搭建一条透明、高效、互信的通道。

  近几年,针对二手房中介费高、交易安全性低、信任度低等痛點,已经有越来越多的城市推出了政府主导的房地产交易平台。目前的房产经纪服务市场基本为私营企业,如果政府主导的交易平台或国有企业持续深耕于这个行业并公司化运营,势必会对这个行业产生巨大影响,因为政府和国有企业的介入不仅仅降低了交易费用,还直接解决了客户的信任问题。

  未来也许会出现国有、公私合营等新形式的竞争对手,对于市场的影响不可小视,包括我爱我家在内的相关公司业绩承压。